האמת מאחורי המחירים של מחיר למשתכן

תכנית מחיר למשתכן תפסה תאוצה בשנה האחרונה. נראה שמשרד האוצר שם לעצמו מטרה להילחם בכל דרך אפשרית במחירי הדיור בישראל. הדרך שבחר משרד האוצר היא להציע כמה שיותר דירות, הכי מהר שאפשר, גם אם הדירות לא מתאימות לקהל היעד של זכאי מחיר למשתכן.  

למרות הביקורות הרבות על התכנית, הבעיות שצצות אחרי כל הגרלה, באוצר ממשיכים בכל הכוח. התכנית הוארכה עד לסוף 2019, ולאחרונה נראות הסנוניות הראשונות של קיפאון בשוק הנדל"ן.

זוגות צעירים שתכננו לרכוש דירות, מחליטים לחכות ולבדוק את התכנית. בחברות נדל"ן רבות שפרסמו את הנתונים ניתן לראות ירידה של מכירות.

זוגות צעירים מחכים להגריל דירות מוזלות, בפועל המחירים רחוקים ממה שפרסם משרד האוצר. 

האם באמת משתלם לחכות?

לפני כל הגרלה מפרסם משרד האוצר מחירים משוערים לדירות שיוגרלו. לפי שיטת האוצר, מתמחרים מחיר למ"ר, כך שדירת 85 מ"ר יכולה להיות מתומחרת בפחות ממיליון ₪. 

אך בפועל, ברוב הפרויקטים לא נבנות דירות בגדלים אלו, או שנבנות מספר בודד של דירות כאלו בפרויקט, רוב הדירות הרבה יותר גדולות ולכן הרבה יותר יקרות.

מי שקובע בסופו של דבר את גודל הדירות הן הרשויות המקומיות. בכל רשות מקומית יש תוכנית בניין עיר (תב"ע) שנקבעה כבר לפני שנים, הרבה לפני תכנית מחיר למשתכן. המדיניות של ראשי הערים היתה לבנות כמה שיותר דירות גדולות, על מנת למשוך אוכלוסיה חזקה ומבוססת. כך שאין אפשרות לבנות יותר דירות קטנות התואמות למחירים שפורסמו, מספר הדירות בכל שטח כבר קבוע מראש.  

המטרה של האוצר והשיכון היא להוציא לשוק כמה שיותר מהר, יותר דירות במחיר מוזל. הדרך לעשות את זה היא להתבסס על תב"ע קיימת, אותה תב"ע שנקבעה הרבה לפני מחיר למשתכן וכוללת דירות גדולות. אם היו מבקשים לשנות את התב"ע הקיימת ולאפשר לבנות דירות קטנות יותר, זה היה לוקח הרבה זמן, עדכון תב"ע זה לא עניין של כמה חודשים. 

את זה אף אחד לא מספר לזכאי מחיר למשתכן שנרשמים להגרלות. לאחר שהם זוכים בזכות לדירה מוזלת, הם מגלים שהמצב שונה לחלוטין. בפרויקטים רבים אין בכלל דירות שתואמות לצרכים שלהם או למחירים שפורסמו ע"י משרד האוצר.

תכנית מחיר למשתכן מיועדת לזוגות צעירים. לזוג צעיר או משפחה צעירה, אין צורך בדירת 5 חד' ענקית.

לפי הבטחות האוצר, מחירי הדירות במחיר למשתכן אמורים להיות נמוכים בכ – 20% ממחיר השוק. אך אם הדירות המוצעות במסגרת הפרויקטים הן רק דירות גדולות, זוגות צעירים לא יוכלו לרכוש אותן. גם אם הן מגלמות הנחה של 20% ממחיר השוק, המחיר שלהן עדיין יקר מאוד בגלל גודלן.

לאחר תלונות של זוכי ההגרלה הגדולה על מקרים רבים מסוג זה, נראה כי נמצא סוג של פתרון במטה הדיור. הקבלנים יוכלו לקבל תוספת לזכויות הבנייה באותם פרויקטים, ולחלק את השטח הבנוי בצורה שונה כך שיהיו יותר דירות קטנות, התואמות את הצרכים והמחיר שציפו לו הזכאים. 

עכשיו נשאר לראות מי מהקבלנים אכן ילך לקראת הזוכים. לפי הכללים של מחיר למשתכן, אם הזוכים מוותרים על הדירות ובמשך שנה הן לא נמכרות לזוכים אחרים במסגרת מחיר למשתכן, רשאים הקבלנים למכור את הדירות בשוק הפרטי. לכן לא בטוח שיהיה תמריץ לקבלנים לבקש את התוספות ולבנות דירות קטנות בפרויקט. הרי אם ישארו עם הדירות הגדולות אחרי שהזוכים ויתרו עליהן הם יוכלו למכור אותן בשוק הפרטי ולהרוויח יותר.